España no es Dinamarca.

Después de recibir la noticia de que Dinamarca Nordea Bank Abp ofertaba hipotecas a un tipo fijo del 0%, nos hacíamos la gran pregunta de ¿por qué en España será casi imposible ver hipotecas a un tipo fijo del 0%?. 

El Banco Central de Dinamarca mantiene las tasas negativas desde 2012 para intentar mantener la paridad de la corona danesa con el euro. Además, es uno de los países con los tipos de interés más bajos. Los especialistas aseguran que no es imposible encontrar esto en la nación española pero sí parece bastante lejano. 

Para explicar esta cuestión más de acerca, podemos resaltar dos cuestiones fundamentales. 

Por un lado, las características del sector y la vivienda en España están muy lejos de parecerse a las danesas. Y es que durante los últimos años se ve con creciente preocupación la evolución del sector de la vivienda, fundamentalmente por el aumento de los precios y el creciente volumen de préstamos hipotecarios en el pasivo de las familias. El sector español de construcción residencial ha sido capaz de producir en los últimos cuatro años más del 40% de las viviendas construidas en la Unión Europea con unos costes de producción reales en continua disminución. Sin embargo, los precios de la vivienda han aumentado un 54'1%. Por eso hemos empezado diciendo que las características del mercado hipotecario y el sector inmobiliario de nuestro país no son las mismas que en Dinamarca, y hacen más complicada la implantación de esas hipotecas a tipo cero. Por tanto, no es solo un problema de política de empresa. 

Por otra parte, en España las hipotecas son una fuerte vía de ingresos para los bancos. Sin duda los factores financieros, relacionados con las condiciones de los préstamos hipotecarios y la competencia en el sector son elementos importantes en la explicación de esta paradoja aunque también existen indicios que apuntan a la formación de una burbuja. 

Sin embargo, el mercado hipotecario danés funciona de manera diferente. Allí tienen un sistema de traspaso en el que las hipotecas están directamente vinculadas a los bonos garantizados utilizados para financiar los préstamos. Los bancos suelen agrupar paquetes de hipotecas con características comunes y se las venden a inversores para que éstos se las vendan a futuros compradores. Así, son una especie de intermediarios que no ganan por la hipoteca en sí, ya que lo hacen por la venta de esos paquetes a los inversores. Esas ventas, junto a las comisiones de apertura en los casos de hipotecas vendidas directamente a los consumidores, suponen sus vías de ingresos en estas operaciones. 

Lo que permite que este sistema funcione es el mercado inmobiliario danés, que también es diferente al español. La oferta de viviendas en ese país es más pequeño y existe una mayor demanda, lo que reduce el riesgo de que bajen los precios de estos inmuebles. Esto explica, en parte, que sus bancos se atrevan a hacer titulizaciones; una práctica que es mucho menos habitual en España. 

En cambio, en España solo están titulizadas alrededor de un 14% de las hipotecas, según la Asociación Hipotecaria Española. El modelo aquí es más tradicional: el banco presta dinero al cliente para que este se compre una casa y se saca un margen con los intereses del préstamo hipotecario. En consecuencia, buena parte del beneficio que obtienen las entidades al conceder hipotecas proviene de los intereses aplicados, a diferencia de lo que ocurre en Dinamarca. Además este mecanismo habitual es una de las principales fuentes de ingresos de las entidades financieras.

De momento, en España se pueden encontrar ofertas al 1%, como la de BBVA a 15 años, siempre que se domicilie la nómina y se contraten seguros de hogar y vida. Los expertos creen que dada la fuerte competencia entre entidades todavía hay algo de margen para que bajen los tipos fijos. Además, con el euríbor a 12 meses en mínimos históricos rondando el -0,5%, las entidades se decantan más por los tipo fijos, con los que sacan algo más de rentabilidad.